ï»?!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> 屋顶分布式光伏电站的¿UŸèµæ³•å¾‹é£Žé™©-光伏ç”늫™ä¿¡æ¯ 投融èµ?产品交易òq›_°
最新公告:
当前位置åQšé¦–™å?- > 解析>屋顶分布式光伏电站的¿UŸèµæ³•å¾‹é£Žé™©
屋顶分布式光伏电站的¿UŸèµæ³•å¾‹é£Žé™©
旉™—´åQ?016-11-16 13:20:21
来源åQšé˜³å…‰æ—¶ä»£æ³•å¾‹è§‚å¯?/div>

对于分布式光伏项目而言åQŒæœ€åŸºæœ¬çš„诉求是在光伏电站生命周期内保证对屋™å¶çš„¿UŸèµæƒä¸å—媄响。在《投资分布式光伏™å¹ç›®çš„看˜q‡æ¥åQŒå…­å¤§æ³•å¾‹é—®é¢˜å…¨è§£æžã€‹ä¸€æ–‡ä¸­åQŒæˆ‘们已¾læ¢³ç†äº†å¯¹äºŽæ–°é¡¹ç›®å°½èŒè°ƒæŸ¥å½“中需要注意的若干问题åQŒç„¶è€Œåœ¨™å¹ç›®˜qè¥˜q‡ç¨‹ä¸­ï¼Œå±‹é¡¶æä¾›æ–šwšæ—¶å¯èƒ½å‡ºçŽ°çš„ç ´äñ”、抵抹{€è¢«å¸æ³•æœºå…³æŸ¥å°ã€æ‰§è¡Œç­‰é—®é¢˜åQŒå¯¹äºŽå…‰ä¼ç”µç«™æ¥è¯´æ›´æ˜¯â€œå¿ƒè…¹å¤§æ‚£â€ã€‚今天,为您¾l§ç®‹èŠèŠåˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”µç«™å±‹™å¶ç§Ÿèµæ³•å¾‹é£Žé™©ç®¡ç†ã€?/p>

一¿UŸèµå¤‡æ¡ˆç™»è®°å¯šw¡¹ç›®çš„影响

《城市房åœîCñ”½Ž¡ç†æ³•ã€‹ç¬¬äº”十四条规定åQšâ€œæˆ¿å±‹ç§Ÿèµï¼Œå‡ºç§Ÿäººå’Œæ‰¿ç§Ÿäººåº”当签订书面租赁合同,¾U¦å®š¿UŸèµæœŸé™ã€ç§Ÿèµç”¨é€”、租赁ä­hæ ¹{€ä¿®¾~®è´£ä»È­‰æ¡æ¬¾åQŒä»¥åŠåŒæ–¹çš„其他权利和义务,òq¶å‘房äñ”½Ž¡ç†éƒ¨é—¨ç™»è®°å¤‡æ¡ˆã€‚”各åœîC¹Ÿå¯ÒŽˆ¿å±‹ç§Ÿèµå¤‡æ¡ˆç™»è®îC½œå‡ÞZº†¾cÖM¼¼è§„定。该条规定在实践中似乎“高举而轻落”,执行力度òq¶ä¸å¤§ï¼›ä½†æ˜¯åQŒå¤‡æ¡ˆç™»è®°å¯¹¿UŸèµåˆåŒæ•ˆåŠ›æ˜¯å¦æœ‰åª„响,是否影响到“买卖不破租赁”的执行åQŒå®žåŠ¡å½“中不无疑问ã€?/p>

?未经备案不媄响租赁合同本íw«æ•ˆåŠ?/p>

最高äh民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„解释》第四条规定åQšâ€œå½“事äh以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手¾l­äؓ由,è¯äh±‚¼‹®è®¤åˆåŒæ— æ•ˆçš„,人民法院不予支持。”从备案登记行äؓ的性质来看åQŒå±žäºŽè¡Œæ”¿æœºå…³çš„行政½Ž¡ç†è¡ŒäؓåQŒä¸å½±å“åˆåŒæœ¬èín的效力ã€?/p>

?未经备案不适用“买卖不破租赁”原åˆ?/p>

上æ“v市高¾U§äh民法院《关于处理房屋租赁纠¾U¯‚‹¥òq²æ³•å¾‹é€‚用问题的解½{?ä¸?》(沪高法民一ã€?015ã€?6åøP¼‰½W?0条规定:未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化æ—Óž¼Œæ‰¿ç§ŸäºÞZ¸èƒ½ä»¥â€œä¹°å–不破租赁äؓ由”向新的房屋权利äºø™¦æ±‚租赁合同ç‘ô¾l­åï–行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”上‹¹·é«˜é™¢è§£é‡Šçš„理由是:大量商业¿UŸèµçš„存在与“买卖不破租赁”保护居民居住权的立法意图不ç›æ€¸€è‡ß_¼Œä»Žåã^衡交易各方利益的角度看,們֐‘于未¾lç™»è®°çš„¿UŸèµåˆåŒä¸å…·æœ‰å¯¹æŠ—善意第三äh的效力。在此,上æ“v高院区分了商业租赁与住房¿UŸèµä¸åŒçš„立法目的;而分布式光伏ç”늫™æ˜„¡„¶å±žäºŽå•†ä¸š¿UŸèµåQŒä¸å±žäºŽâ€œä¹°å–不破租赁”立法保护本意ã€?/p>

实践中,有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登讎ͼŒ˜q™ç»™å…‰ä¼ç”늫™25òq´çš„生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险ã€?/p>

二承¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰è¯æ˜Žâ€œç§Ÿèµåœ¨å…ˆâ€çš„具体æ–ÒŽ³•

æ ÒŽ®æœ€é«˜äh民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„解释》第二十条规定,“买卖不破租赁”原则有两个例外情况åQšâ€œï¼ˆä¸€åQ‰æˆ¿å±‹åœ¨å‡ºç§Ÿå‰å·²è®„¡«‹æŠ‰|Š¼æƒï¼Œå› æŠµæŠ¼æƒäººå®žçŽ°æŠµæŠ¼æƒå‘生所有权变动的;åQˆäºŒåQ‰æˆ¿å±‹åœ¨å‡ºç§Ÿå‰å·²è¢«äh民法院依法查ž®çš„。”可见,承租人(光伏ç”늫™åQ‰è¯æ˜Žâ€œç§Ÿèµåœ¨å…ˆâ€æ˜¯ä¿è¯¿UŸèµæƒåˆ©ä¸å—查封、抵押媄响的重要条äšgã€?/p>

实践中,如果在抵抹{€æŸ¥ž®å‰åQŒç§ŸèµåˆåŒçš„当事人已¾læ ¹æ®ã€Šä¸­åŽäh民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡å»ø™®¾éƒ¨åˆ¶å®šçš„《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手¾l­çš„åQŒä¸€èˆ¬å¯è®¤å®š¿UŸèµåˆåŒ½{¾è®¢äºŽæŠµæŠ¹{€æŸ¥ž®å‰ã€‚根据浙江省高çñ”人民法院《关于执行非住宅房屋时案外ähä¸Õd¼ ¿UŸèµæƒçš„若干问题解答》的通知åQˆæµ™é«˜æ³•åŠžã€?014ã€?9åøP¼‰è§„定¾_„¡¥žåQŒåœ¨æœªèƒ½åŠžç†¿UŸèµå¤‡æ¡ˆç™»è®°çš„情况下åQŒæ‰¿¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰˜q˜è€ƒè™‘以下途径证明“租赁在先”:

?¿UŸèµåˆåŒçš„当事äh在抵抹{€æŸ¥ž®å‰å·²å°±ç›¸åº”¿UŸèµå…³ç³»æè“v诉讼或仲裁的åQ?/p>

?¿UŸèµåˆåŒçš„当事äh在抵抹{€æŸ¥ž®å‰å·²åŠžç†ç§ŸèµåˆåŒå…¬è¯çš„åQ?/p>

?有其他确切证据证明租赁合同签订于抉|Š¼ã€æŸ¥ž®å‰çš„,如租赁合同当事äh已在抉|Š¼ã€æŸ¥ž®å‰¾~´çº³ç›¸åº”¿UŸé‡‘½EŽã€åœ¨æ¡ˆæ¶‰æˆ¿å±‹æ‰€åœ¨ç‰©ä¸šå…¬å¸åŠžç†ç§Ÿèµç™»è®°ã€å‘抉|Š¼æƒäh声明˜q‡ç§Ÿèµæƒ…å†ëŠ­‰ã€?/p>

三强制执行过½E‹ä¸­¿UŸèµæƒçš„去除与承¿UŸäh保护

分布式光伏电站在长达25òq´çš„生命周期内,其租赁的厂房业主隑օåº”发生经营困隄¡”šè‡³é™·å…¥è¢«å¼ºåˆ¶æ‰§è¡ŒåŽ‚房的境地。最高äh民法院《关于äh民法院民事执行中拍卖、变卖胦产的规定》(法释ã€?014ã€?6åøP¼‰½W¬ä¸‰åä¸€æ¡è§„定:“拍卖胦产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利¾l§ç®‹å­˜åœ¨äºŽæ‹å–胦产上åQŒå¯¹åœ¨å…ˆçš„担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法ž®†å…¶é™¤åŽ»åŽè¿›è¡Œæ‹å–。”在强制执行˜q‡ç¨‹ä¸­ç§Ÿèµæƒæ˜¯å¦åŽ»é™¤åQŒå¯¹åˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”µç«™åª„响甚大ã€?/p>

上文情况¿UŸèµå‘生时点可用图表½CÞZؓåQ?/p>

执行异议的提å‡?/p>

执行法院裁定拍卖、变卖房屋之后,分布式光伏电站应在规定期限内向执行法院提出执行异议。如上æ“v市高¾U§äh民法院《关于在执行½E‹åºä¸­å®¡æŸ¥å’Œå¤„理房屋¿UŸèµæƒæœ‰å…³é—®é¢˜çš„解答åQˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹çš„通知åQˆæ²ªé«˜æ³•ã€?015ã€?5åøP¼‰½W?点规定:“案外äh认äؓ其对该房屋äín有租赁权而合法占有的åQŒåº”当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。案外äh逾期未提å‡ÞZ¹¦é¢å¼‚议的åQŒæ‰§è¡Œæ³•é™¢åº”当在房屋不负担租赁权的状态下对其˜q›è¡Œå§”托评估、拍卖、变卖。”执行异议的提出主要在于证明¿UŸèµä¸å±žäºŽæœ€é«˜äh民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„解释》第二十条规定的情况åQŒå³¿UŸèµåˆåŒ½{¾è®¢æˆ–者占有房屋先于抵抹{€æŸ¥ž®ã€?/p>

?¿UŸèµæƒåŽ»é™¤çš„标准

何äؓ“对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响”?˜q™å®žé™…是¿UŸèµæƒåœ¨å¼ºåˆ¶æ‹å–˜q‡ç¨‹ä¸­åŽ»é™¤çš„标准问题åQ›ä»Žå¸æ³•å®žè·µæ¥çœ‹åQŒè¿™å±žäºŽæ³•é™¢çš„裁量权范围åQŒä¸»è¦è€ƒè™‘å¯ÒŽ‹å–成交ä­h格的影响、租赁期限的长短以及¿UŸèµå¯¹åŽæ‰‹æƒåˆ©äh使用收益影响½{‰å› ç´ ã€?/p>

我们认äؓåQŒåˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”늫™å¯¹åŽ‚房屋™å¶çš„¿UŸèµä¸å±žäºŽâ€œå¯¹åœ¨å…ˆçš„担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的”的情况åQŒä¸»è¦æ˜¯å› äؓ对屋™å¶çš„¿UŸèµä¸åŒäºŽæ™®é€šæˆ¿å±‹ç§Ÿèµï¼Œå‡ ä¹Žä¸ä¼šå½±å“åŽæ‰‹æƒåˆ©äººå¯¹æˆ¿å±‹æœ¬èín的ä‹É用收益ã€?/p>

?承租人权利保护—优先购买权

在分布式光伏ç”늫™25òq´çš„生命周期内,保持屋顶¿UŸèµå…³ç³»ä¸å˜æ˜¯ç»´æŠ¤ç”µç«™ç¨³å®šè¿è¡Œå’Œåˆ©ç›Šæœ€å¤§åŒ–的基本诉求;在极端情况下房屋产权不得不“易丠Z€çš„时候(如符合“买卖不破租赁”例外情况,在被法院强制拍卖˜q‡ç¨‹ä¸­åŽ»é™¤ç§Ÿèµæƒ½{‰ï¼‰åQŒæ‰¿¿UŸäh保护自èín权益的终极方式就是动用“优先购买权”。《合同法》第230条规定了承租人在“出¿UŸäh出卖¿UŸèµæˆ¿å±‹â€æƒ…况下的优先购买权åQ›å®žè·µä¸­åQŒæ‰¿¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰å¯èƒ½ä¼šé‡åˆîC»¥ä¸‹é—®é¢˜ï¼š

一是房屋租赁权与屋™å¶ç§Ÿèµæƒåœ¨â€œä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒâ€é—®é¢˜ä¸Šçš„冲½Hã€‚如分布式光伏电站租赁的厂房本èínž®±å­˜åœ¨ç§Ÿèµæƒ…况,则存在两个租赁权谁äؓ更“优先”的问题ã€?/p>

二是屋顶¿UŸèµæƒè¢«æ³•é™¢åŽ»é™¤è€Œè¿›è¡Œå¼ºåˆ¶æ‹å–,是否会媄响承¿UŸäh的优先购买权ã€?/p>

三是¿UŸèµå‘生在查ž®ä¹‹åŽï¼Œä½†å¦‚承租人属于善意,是否仍äín有优先购买权的问题ã€?/p>

对于½W¬äºŒã€ä¸‰é—®é¢˜åQŒä¸Š‹¹·å¸‚高çñ”人民法院《关于在执行½E‹åºä¸­å®¡æŸ¥å’Œå¤„理房屋¿UŸèµæƒæœ‰å…³é—®é¢˜çš„解答åQˆè¯•è¡Œï¼‰ã€‹çš„通知åQˆæ²ªé«˜æ³•ã€?015ã€?5åøP¼‰½W?6条进行了详细的解释,其认为:

“案外ähå¯ÒŽˆ¿å±‹æ‰€ä¸Õd¼ çš„租赁权依法发生在担保物权或者其他优先受偿权之后、执行法院查ž®ä¹‹å‰çš„åQŒä¸è®ºæ‰§è¡Œæ³•é™¢æ˜¯å¦ä¾æ³•è£å®šé™¤åŽÈ§ŸèµæƒåŽå¯¹æˆ¿å±‹äºˆä»¥å˜çŽ°åQŒå‡ä¸åª„响案外äh以承¿UŸäh的èín份行使优先购买权åQŒæ‰§è¡Œæ³•é™¢åº”当保障其优先购买权。案外ähå¯ÒŽˆ¿å±‹æ‰€ä¸Õd¼ çš„租赁权发生在执行法院查ž®ä¹‹åŽä½†å±žäºŽå–„意的,执行法院应当保障其优先购买权。”这一规定可咨参考ã€?/p>

关于½W¬ä¸€ä¸ªé—®é¢˜ï¼Œç†è®ºå’Œå¸æ³•å®žè·µä¸­ä»å­˜åœ¨äº‰è®®ã€‚我们认为,为减ž®‘优先购买权的争议,分布式光伏电站可在屋™å¶ç§Ÿèµåè®®æˆ–合同能源½Ž¡ç†åè®®ä¸­å½“中明¼‹®çº¦å®šåœ¨ä¸€å®šæ¡ä»¶ä¸‹å…‰ä¼ç”늫™å¯¹åŽ‚房的优先购买权,òq¶çº¦å®šä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒæ— æ³•è¡Œä‹É情况下的赔偿机制ã€?/p>

PVP365光伏微信公众号二¾l´ç 
光伏ç”늫™æŠ•èµ„收益计算å™? /></a></div>
 </div>
<!--底部信息调用-->
 <div class=
联系电话:(0519)89617792
联系电话:(0519)89617780
客服咨询:点击˜q™é‡Œ¾l™æˆ‘发消æ? title=
投稿咨询:点击˜q™é‡Œ¾l™æˆ‘发消æ? title=
 
¸£½¨22Ñ¡5¿ª½±ºÅÂë½á¹û