- çƒè¯åQ? 分布å¼?/a> 电äh补脓 ç”늫™æŠ•资 ç”늫™èžèµ„
ï»?!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd">
对于分布å¼å…‰ä¼é¡¹ç›®è€Œè¨€åQŒæœ€åŸºæœ¬çš„诉求是在光ä¼ç”µç«™ç”Ÿå‘½å‘¨æœŸå†…ä¿è¯å¯¹å±‹™å¶çš„¿UŸèµæƒä¸å—媄å“。在《投资分布å¼å…‰ä¼™å¹ç›®çš„看˜q‡æ¥åQŒå…大法律问题全解æžã€‹ä¸€æ–‡ä¸åQŒæˆ‘们已¾l梳ç†äº†å¯¹äºŽæ–°é¡¹ç›®å°½èŒè°ƒæŸ¥å½“ä¸éœ€è¦æ³¨æ„的若干问题åQŒç„¶è€Œåœ¨™å¹ç›®˜q襘q‡ç¨‹ä¸ï¼Œå±‹é¡¶æä¾›æ–šwšæ—¶å¯èƒ½å‡ºçŽ°çš„ç ´äñ”ã€æŠµæŠ¹{€è¢«å¸æ³•机关查å°ã€æ‰§è¡Œç‰é—®é¢˜åQŒå¯¹äºŽå…‰ä¼ç”µç«™æ¥è¯´æ›´æ˜¯â€œå¿ƒè…¹å¤§æ‚£â€ã€‚今天,为您¾l§ç®‹èŠèŠåˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”µç«™å±‹™å¶ç§Ÿèµæ³•律风险管ç†ã€?/p>
一¿UŸèµå¤‡æ¡ˆç™»è®°å¯šw¡¹ç›®çš„å½±å“
《城市房åœîCñ”½Ž¡ç†æ³•》第五åå››æ¡è§„定åQšâ€œæˆ¿å±‹ç§Ÿèµï¼Œå‡ºç§Ÿäººå’Œæ‰¿ç§Ÿäººåº”当ç¾è®¢ä¹¦é¢ç§ŸèµåˆåŒï¼Œ¾U¦å®š¿UŸèµæœŸé™ã€ç§Ÿèµç”¨é€”ã€ç§Ÿèµähæ ¹{€ä¿®¾~®è´£ä»È‰æ¡æ¬¾åQŒä»¥åŠåŒæ–¹çš„å…¶ä»–æƒåˆ©å’Œä¹‰åŠ¡ï¼Œòq¶å‘房äñ”½Ž¡ç†éƒ¨é—¨ç™»è®°å¤‡æ¡ˆã€‚â€å„åœîC¹Ÿå¯ÒŽˆ¿å±‹ç§Ÿèµå¤‡æ¡ˆç™»è®îC½œå‡ÞZº†¾cÖM¼¼è§„定。该æ¡è§„定在实践ä¸ä¼¼ä¹Žâ€œé«˜ä¸¾è€Œè½»è½â€ï¼Œæ‰§è¡ŒåŠ›åº¦òq¶ä¸å¤§ï¼›ä½†æ˜¯åQŒå¤‡æ¡ˆç™»è®°å¯¹¿UŸèµåˆåŒæ•ˆåŠ›æ˜¯å¦æœ‰åª„å“,是å¦å½±å“到“买å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€çš„æ‰§è¡ŒåQŒå®žåС当ä¸ä¸æ— ç–‘é—®ã€?/p>
?未ç»å¤‡æ¡ˆä¸åª„å“ç§ŸèµåˆåŒæœ¬íw«æ•ˆåŠ?/p>
最高äh民法院《关于审ç†åŸŽé•‡æˆ¿å±‹ç§ŸèµåˆåŒçº ¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„解释》第四æ¡è§„定åQšâ€œå½“事äh以房屋租èµåˆåŒæœªæŒ‰ç…§æ³•律ã€è¡Œæ”¿æ³•规规定办ç†ç™»è®°å¤‡æ¡ˆæ‰‹¾läØ“ç”±ï¼Œè¯äh±‚¼‹®è®¤åˆåŒæ— 效的,人民法院ä¸äºˆæ”¯æŒã€‚â€ä»Žå¤‡æ¡ˆç™»è®°è¡Œäؓ的性质æ¥çœ‹åQŒå±žäºŽè¡Œæ”¿æœºå…³çš„行政½Ž¡ç†è¡ŒäØ“åQŒä¸å½±å“åˆåŒæœ¬èín的效力ã€?/p>
?未ç»å¤‡æ¡ˆä¸é€‚用“买å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€åŽŸåˆ?/p>
上æ“v市高¾U§ähæ°‘æ³•é™¢ã€Šå…³äºŽå¤„ç†æˆ¿å±‹ç§Ÿèµçº ¾U¯‚‹¥òq²æ³•律适用问题的解½{?ä¸?》(沪高法民一ã€?015ã€?6åøP¼‰½W?0æ¡è§„定:未ç»ç™»è®°çš„ç§ŸèµåˆåŒï¼Œå½“房屋所有æƒå‘生å˜åŒ–æ—Óž¼Œæ‰¿ç§ŸäºÞZ¸èƒ½ä»¥â€œä¹°å–ä¸ç ´ç§Ÿèµäؓ由â€å‘新的房屋æƒåˆ©äºø™¦æ±‚ç§ŸèµåˆåŒç‘ô¾låï–è¡Œã€‚ä½†æ˜¯ï¼Œæ‰¿ç§Ÿäººæœ‰è¯æ®è¯æ˜Žæ–°çš„æˆ¿å±‹æƒåˆ©äººçŸ¥é“或者应当知é“ç§Ÿèµäº‹å®žçš„除外。â€ä¸Š‹¹·é«˜é™¢è§£é‡Šçš„ç†ç”±æ˜¯ï¼šå¤§é‡å•†ä¸š¿UŸèµçš„å˜åœ¨ä¸Žâ€œä¹°å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€ä¿æŠ¤å±…æ°‘å±…ä½æƒçš„立法æ„图ä¸ç›æ€¸€è‡ß_¼Œä»Žåã^è¡¡äº¤æ˜“å„æ–¹åˆ©ç›Šçš„角度看,們֑于未¾l登记的¿UŸèµåˆåŒä¸å…·æœ‰å¯¹æŠ—å–„æ„第三äh的效力。在æ¤ï¼Œä¸Šæ“v高院区分了商业租èµä¸Žä½æˆ¿¿UŸèµä¸åŒçš„立法目的;而分布å¼å…‰ä¼ç”늫™æ˜„¡„¶å±žäºŽå•†ä¸š¿UŸèµåQŒä¸å±žäºŽâ€œä¹°å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€ç«‹æ³•ä¿æŠ¤æœ¬æ„ã€?/p>
实践ä¸ï¼Œæœ‰ä¼ä¸šå‡ºäºŽç¨Žè´Ÿã€ç™»è®°ç¹çç‰è€ƒè™‘未进行租èµç™»è®ŽÍ¼Œ˜q™ç»™å…‰ä¼ç”늫™25òq´çš„ç”Ÿå‘½å‘¨æœŸå†…æˆ¿å±‹ç§Ÿèµæƒæ½œè—了法律风险ã€?/p>
二承¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰è¯æ˜Žâ€œç§Ÿèµåœ¨å…ˆâ€çš„具体æ–ÒŽ³•
æ ÒŽ®æœ€é«˜äh民法院《关于审ç†åŸŽé•‡æˆ¿å±‹ç§ŸèµåˆåŒçº ¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„è§£é‡Šã€‹ç¬¬äºŒåæ¡è§„å®šï¼Œâ€œä¹°å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€åŽŸåˆ™æœ‰ä¸¤ä¸ªä¾‹å¤–æƒ…å†µåQšâ€œï¼ˆä¸€åQ‰æˆ¿å±‹åœ¨å‡ºç§Ÿå‰å·²è®„¡«‹æŠ‰|мæƒï¼Œå› 抵押æƒäººå®žçŽ°æŠµæŠ¼æƒå‘生所有æƒå˜åŠ¨çš„ï¼›åQˆäºŒåQ‰æˆ¿å±‹åœ¨å‡ºç§Ÿå‰å·²è¢«ähæ°‘æ³•é™¢ä¾æ³•查ž®çš„。â€å¯è§ï¼Œæ‰¿ç§Ÿäººï¼ˆå…‰ä¼ç”늫™åQ‰è¯æ˜Žâ€œç§Ÿèµåœ¨å…ˆâ€æ˜¯ä¿è¯¿UŸèµæƒåˆ©ä¸å—查å°ã€æŠµæŠ¼åª„å“çš„é‡è¦æ¡äšgã€?/p>
实践ä¸ï¼Œå¦‚果在抵抹{€æŸ¥ž®å‰åQŒç§ŸèµåˆåŒçš„当事人已¾læ ¹æ®ã€Šä¸åŽähæ°‘å…±å’Œå›½åŸŽå¸‚æˆ¿åœ°äº§ç®¡ç†æ³•》第五åå››æ¡ã€ä½æˆ¿å’ŒåŸŽä¹¡å»ø™®¾éƒ¨åˆ¶å®šçš„ã€Šå•†å“æˆ¿å±‹ç§Ÿèµç®¡ç†åŠžæ³•ã€‹ç¬¬åå››æ¡ã€ç¬¬å乿¡çš„规定办ç†äº†ç§Ÿèµç™»è®°å¤‡æ¡ˆæ‰‹¾lçš„åQŒä¸€èˆ¬å¯è®¤å®š¿UŸèµåˆåŒ½{¾è®¢äºŽæŠµæŠ¹{€æŸ¥ž®å‰ã€‚æ ¹æ®æµ™æ±Ÿçœé«˜çñ”人民法院《关于执行éžä½å®…房屋时案外ähä¸Õd¼ ¿UŸèµæƒçš„若干问题解ç”》的通知åQˆæµ™é«˜æ³•办ã€?014ã€?9åøP¼‰è§„定¾_„¡¥žåQŒåœ¨æœªèƒ½åŠžç†¿UŸèµå¤‡æ¡ˆç™»è®°çš„æƒ…况下åQŒæ‰¿¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰˜q˜è€ƒè™‘ä»¥ä¸‹é€”å¾„è¯æ˜Žâ€œç§Ÿèµåœ¨å…ˆâ€ï¼š
?¿UŸèµåˆåŒçš„当事äh在抵抹{€æŸ¥ž®å‰å·²å°±ç›¸åº”¿UŸèµå…³ç³»æè“v诉讼或仲è£çš„åQ?/p>
?¿UŸèµåˆåŒçš„当事äh在抵抹{€æŸ¥ž®å‰å·²åŠžç†ç§ŸèµåˆåŒå…¬è¯çš„åQ?/p>
?æœ‰å…¶ä»–ç¡®åˆ‡è¯æ®è¯æ˜Žç§ŸèµåˆåŒç¾è®¢äºŽæŠ‰|Š¼ã€æŸ¥ž®å‰çš„,如租èµåˆåŒå½“事äh已在抉|Š¼ã€æŸ¥ž®å‰¾~´çº³ç›¸åº”¿UŸé‡‘½EŽã€åœ¨æ¡ˆæ¶‰æˆ¿å±‹æ‰€åœ¨ç‰©ä¸šå…¬å¸åŠžç†ç§Ÿèµç™»è®°ã€å‘抉|мæƒäh声明˜q‡ç§Ÿèµæƒ…å†ëЉã€?/p>
三强制执行过½E‹ä¸¿UŸèµæƒçš„去除与承¿UŸähä¿æŠ¤
分布å¼å…‰ä¼ç”µç«™åœ¨é•¿è¾¾25òq´çš„生命周期内,其租èµçš„厂房业主隑օ应å‘生ç»è¥å›°éš„¡”šè‡³é™·å…¥è¢«å¼ºåˆ¶æ‰§è¡ŒåŽ‚æˆ¿çš„å¢ƒåœ°ã€‚æœ€é«˜äh民法院《关于ähæ°‘æ³•é™¢æ°‘äº‹æ‰§è¡Œä¸æ‹å–ã€å˜å–胦产的规定》(法释ã€?014ã€?6åøP¼‰½W¬ä¸‰å一æ¡è§„定:“æ‹å–èƒ¦äº§ä¸ŠåŽŸæœ‰çš„ç§ŸèµæƒåŠå…¶ä»–用益物æƒï¼Œä¸å› æ‹å–而消ç,但该æƒåˆ©¾l§ç®‹å˜åœ¨äºŽæ‹å–胦产上åQŒå¯¹åœ¨å…ˆçš„æ‹…ä¿ç‰©æƒæˆ–者其他优先å—å¿æƒçš„实现有影å“çš„ï¼Œäººæ°‘æ³•é™¢åº”å½“ä¾æ³•ž®†å…¶é™¤åŽ»åŽè¿›è¡Œæ‹å–。â€åœ¨å¼ºåˆ¶æ‰§è¡Œ˜q‡ç¨‹ä¸ç§Ÿèµæƒæ˜¯å¦å޻除åQŒå¯¹åˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”µç«™åª„å“甚大ã€?/p>
上文情况¿UŸèµå‘生时点å¯ç”¨å›¾è¡¨½CÞZØ“åQ?/p>
执行异议的æå‡?/p>
执行法院è£å®šæ‹å–ã€å˜å–房屋之åŽï¼Œåˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”µç«™åº”在规定期é™å†…呿‰§è¡Œæ³•院æå‡ºæ‰§è¡Œå¼‚议。如上æ“v市高¾U§äh民法院《关于在执行½E‹åºä¸å®¡æŸ¥å’Œå¤„ç†æˆ¿å±‹¿UŸèµæƒæœ‰å…³é—®é¢˜çš„è§£ç”åQˆè¯•行)》的通知åQˆæ²ªé«˜æ³•ã€?015ã€?5åøP¼‰½W?点规定:“案外ähè®¤äØ“å…¶å¯¹è¯¥æˆ¿å±‹äínæœ‰ç§Ÿèµæƒè€Œåˆæ³•å æœ‰çš„åQŒåº”当自公告之日起åäº”æ—¥å†…å‘æ‰§è¡Œæ³•院æå‡ºä¹¦é¢å¼‚议。案外äh逾期未æå‡ÞZ¹¦é¢å¼‚议的åQŒæ‰§è¡Œæ³•院应当在房屋ä¸è´Ÿæ‹…ç§Ÿèµæƒçš„状æ€ä¸‹å¯¹å…¶˜q›è¡Œå§”æ‰˜è¯„ä¼°ã€æ‹å–ã€å˜å–ã€‚â€æ‰§è¡Œå¼‚议的æå‡ºä¸»è¦åœ¨äºŽè¯æ˜Ž¿UŸèµä¸å±žäºŽæœ€é«˜äh民法院《关于审ç†åŸŽé•‡æˆ¿å±‹ç§ŸèµåˆåŒçº ¾Uäh¡ˆä»¶å…·ä½“应用法律若òq²é—®é¢˜çš„è§£é‡Šã€‹ç¬¬äºŒåæ¡è§„å®šçš„æƒ…å†µåQŒå³¿UŸèµåˆåŒ½{¾è®¢æˆ–è€…å æœ‰æˆ¿å±‹å…ˆäºŽæŠµæŠ¹{€æŸ¥ž®ã€?/p>
?¿UŸèµæƒåŽ»é™¤çš„æ ‡å‡†
ä½•äØ“â€œå¯¹åœ¨å…ˆçš„æ‹…ä¿ç‰©æƒæˆ–者其他优先å—å¿æƒçš„实现有影å“â€ï¼Ÿ˜q™å®žé™…是¿UŸèµæƒåœ¨å¼ºåˆ¶æ‹å–˜q‡ç¨‹ä¸åŽ»é™¤çš„æ ‡å‡†é—®é¢˜åQ›ä»Žå¸æ³•实践æ¥çœ‹åQŒè¿™å±žäºŽæ³•院的è£é‡æƒèŒƒå›´åQŒä¸»è¦è€ƒè™‘å¯Òދ喿ˆäº¤ähæ ¼çš„å½±å“ã€ç§ŸèµæœŸé™çš„é•¿çŸä»¥åŠ¿UŸèµå¯¹åŽæ‰‹æƒåˆ©äh使用收益影哽{‰å› ç´ ã€?/p>
æˆ‘ä»¬è®¤äØ“åQŒåˆ†å¸ƒå¼å…‰ä¼ç”늫™å¯¹åŽ‚æˆ¿å±‹™å¶çš„¿UŸèµä¸å±žäºŽâ€œå¯¹åœ¨å…ˆçš„æ‹…ä¿ç‰©æƒæˆ–者其他优先å—å¿æƒçš„实现有影å“çš„â€çš„æƒ…况åQŒä¸»è¦æ˜¯å› 䨓坹屋™å¶çš„¿UŸèµä¸åŒäºŽæ™®é€šæˆ¿å±‹ç§Ÿèµï¼Œå‡ 乎ä¸ä¼šå½±å“åŽæ‰‹æƒåˆ©äººå¯¹æˆ¿å±‹æœ¬èínçš„ä‹É用收益ã€?/p>
?承租人æƒåˆ©ä¿æŠ¤â€”优先è´ä¹°æƒ
在分布å¼å…‰ä¼ç”늫™25òq´çš„ç”Ÿå‘½å‘¨æœŸå†…ï¼Œä¿æŒå±‹é¡¶¿UŸèµå…³ç³»ä¸å˜æ˜¯ç»´æŠ¤ç”µç«™ç¨³å®šè¿è¡Œå’Œåˆ©ç›Šæœ€å¤§åŒ–的基本诉求;在æžç«¯æƒ…况下房屋产æƒä¸å¾—ä¸â€œæ˜“ä¸ Z€çš„æ—¶å€™ï¼ˆå¦‚符åˆâ€œä¹°å–ä¸ç ´ç§Ÿèµâ€ä¾‹å¤–情况,在被法院强制æ‹å–˜q‡ç¨‹ä¸åŽ»é™¤ç§Ÿèµæƒ½{‰ï¼‰åQŒæ‰¿¿UŸähä¿æŠ¤è‡ªèínæƒç›Šçš„ç»ˆæžæ–¹å¼å°±æ˜¯åŠ¨ç”¨â€œä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒâ€ã€‚《åˆåŒæ³•》第230æ¡è§„定了承租人在“出¿UŸäh出喿UŸèµæˆ¿å±‹â€æƒ…况下的优先è´ä¹°æƒåQ›å®žè·µä¸åQŒæ‰¿¿UŸähåQˆå…‰ä¼ç”µç«™ï¼‰å¯èƒ½ä¼šé‡åˆîC»¥ä¸‹é—®é¢˜ï¼š
ä¸€æ˜¯æˆ¿å±‹ç§Ÿèµæƒä¸Žå±‹™å¶ç§Ÿèµæƒåœ¨â€œä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒâ€é—®é¢˜ä¸Šçš„冲½H。如分布å¼å…‰ä¼ç”µç«™ç§Ÿèµçš„厂房本èínž®±å˜åœ¨ç§Ÿèµæƒ…况,则å˜åœ¨ä¸¤ä¸ªç§Ÿèµæƒè°äؓ更“优先â€çš„问题ã€?/p>
二是屋顶¿UŸèµæƒè¢«æ³•院去除而进行强制æ‹å–,是å¦ä¼šåª„哿‰¿¿UŸäh的优先è´ä¹°æƒã€?/p>
三是¿UŸèµå‘生在查ž®ä¹‹åŽï¼Œä½†å¦‚承租人属于善æ„,是å¦ä»äín有优先è´ä¹°æƒçš„问题ã€?/p>
对于½W¬äºŒã€ä¸‰é—®é¢˜åQŒä¸Š‹¹·å¸‚高çñ”人民法院《关于在执行½E‹åºä¸å®¡æŸ¥å’Œå¤„ç†æˆ¿å±‹¿UŸèµæƒæœ‰å…³é—®é¢˜çš„è§£ç”åQˆè¯•行)》的通知åQˆæ²ªé«˜æ³•ã€?015ã€?5åøP¼‰½W?6æ¡è¿›è¡Œäº†è¯¦ç»†çš„解释,其认为:
“案外ähå¯ÒŽˆ¿å±‹æ‰€ä¸Õd¼ çš„ç§Ÿèµæƒä¾æ³•å‘生在担ä¿ç‰©æƒæˆ–者其他优先å—å¿æƒä¹‹åŽã€æ‰§è¡Œæ³•院查ž®ä¹‹å‰çš„åQŒä¸è®ºæ‰§è¡Œæ³•院是å¦ä¾æ³•è£å®šé™¤åŽÈ§ŸèµæƒåŽå¯¹æˆ¿å±‹äºˆä»¥å˜çްåQŒå‡ä¸åª„哿¡ˆå¤–äh以承¿UŸähçš„èín份行使优先è´ä¹°æƒåQŒæ‰§è¡Œæ³•院应当ä¿éšœå…¶ä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒã€‚案外ähå¯ÒŽˆ¿å±‹æ‰€ä¸Õd¼ çš„ç§Ÿèµæƒå‘生在执行法院查ž®ä¹‹åŽä½†å±žäºŽå–„æ„的,执行法院应当ä¿éšœå…¶ä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒã€‚â€è¿™ä¸€è§„定å¯å’¨å‚考ã€?/p>
关于½W¬ä¸€ä¸ªé—®é¢˜ï¼Œç†è®ºå’Œå¸æ³•实践ä¸ä»å˜åœ¨äº‰è®®ã€‚我们认为,为凞®‘优先è´ä¹°æƒçš„争议,分布å¼å…‰ä¼ç”µç«™å¯åœ¨å±‹™å¶ç§Ÿèµå议或åˆåŒèƒ½æº½Ž¡ç†åè®®ä¸å½“䏿˜Ž¼‹®çº¦å®šåœ¨ä¸€å®šæ¡ä»¶ä¸‹å…‰ä¼ç”늫™å¯¹åŽ‚æˆ¿çš„ä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒï¼Œòq¶çº¦å®šä¼˜å…ˆè´ä¹°æƒæ— 法行ä‹Éæƒ…å†µä¸‹çš„èµ”å¿æœºåˆ¶ã€?/p>
雷利新能æºç§‘技åQˆæ±Ÿè‹ï¼‰è‚¡ä†¾æœ‰é™å…¬å¸ |
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